冠君產業信託 (02778.HK) 公布2017中期業績

冠君產業信託 (02778.HK) 公布2017中期業績
收貨 (估計全年息$0.23/0.24元 現價$5.85 息率大約3.93%厘)
每股分派半年息 港元$0.1173 + 7.2% (去年$0.1094 )

2017 年 6 月 30 日止 2016 年 6 月 30 日止 變動
港幣百萬元 港幣百萬元
租金收益總額 1,183 1,123 + 5.3%
物業經營淨開支 118 129 - 7.9%
物業收益淨額 1,064 994 + 7.0%
稅後盈利 4,601 1,884 + 144.2%
可分派收入 758 705 + 7.5%
分派總額 682 634 + 7.5%
每基金單位分派$0.1173 $0.1094 + 7.2%

物業組合總值 70,806 66,842 + 5.9%
每基金單位資產淨值 $9.36 $8.72 + 7.3%
資產負債比率 20.5% 21.7% - 1.2 百分點

計及基金單位持有人分派後期內溢利 3,919 1,249
每基金單位基本盈利 $0.79 港元 $0.33 港元
基金單位持有人應佔資產淨值 54,420 50,534
已發行基金單位數目58億11999股 57億98237股
每基金單位資產淨值 $9.36 港元 $8.72 港元

1 >業務簡單、2間超優質地標

中環花園道三號 港幣千元
2017 年 6 月 30 日止 2016 年 6 月 30 日止 變動
租金收益 595,806 566,967 + 5.1%
物業經營淨開支 59,014 67,751 - 12.9% (租戶流轉較少出租佣金減少$1,200萬、正)
物業收益淨額 536,792 499,216 + 7.5%

A>繼續受惠於現時中環優質寫字樓供應緊絀與空置率低的情況。
B>早前招標的恒基(0012.HK)美利道停車場重建項目未對中環的租賃市場構成即時影響，將來亦只會為區內增加少量寫字樓供應。
C>區內租戶需求依然殷切，仍以中資金融機構的需求為主導。
D>2016 年 12 月 31 日的每平方呎現收租金 78.20 港元
2017 年 6 月 30 日的現收租金增至每平方呎 84.65 港元。
=>未來租金調整與續租個案，新訂租金均超過每平方呎 100 港元。
E>出租率由 2016 年 12 月 31 的 95.9%下降至 2017 年 6 月 30 日的92.4%。

收貨
新訂租金$100呎(約$1000平)看來仍有很多上年空間
今年全年看花園道三號淨收益過10億

朗豪坊辦公樓 港幣千元
2017 年 6 月 30 日止 2016 年 6 月 30 日止 變動

租金收益 174,996 159,203 + 9.9%
物業經營淨開支 11,716 14,722 - 20.4% (租戶流轉較少出租佣金減少$300萬、正)
物業收益淨額 163,280 144,481 + 13.0%

旺角中心旅遊區地標
A>非金融行業的寫字樓租戶歡迎的選擇。
B>各類服務及時尚生活行業的租戶持續在物業內擴充，已群聚達相當規模，令物業成
為生活時尚中心。
C>此類受非金融行業租戶有助現收租金穩定增長。
D>出租率保持於 97.5%的高水平。每平方呎 39.98 港元

收貨、今年全年看朗豪坊寫字樓淨收益過3億

朗豪坊商場 港幣千元
2017 年 6 月 30 日止 2016 年 6 月 30 日止 變動
租金收益 411,972 396,898 + 3.8%
物業經營淨開支 47,687 46,171 + 3.3% (電梯事故作出 $500 萬撥備)
物業收益淨額 364,285 350,727 + 3.9%

A>朗豪坊商場的零售銷售額在年初溫和回升。
B>電梯事故可能會對商場的表現及形象產生後續影響。
2017/3/25商場連接四樓與八樓的長電梯突然剎停並逆向運行，事故令商場的復蘇放緩。
該電梯是帶動商場人流的主要通道，發生此事件後已暫停使用，直至 7 月中重開為止。
C>期間商場開展特別推廣計劃，以加強商場顧客信心，同時刺激銷售。
2017 年 6 月止六個月期間，商場的零售銷售額上升1.9%，此增長與 2016 年全年的 4.9%降幅
構成對比。朗豪坊商場的表現優於整體香港市場2017半年下降 0.6%。
D>2017 年 6 月 30 日增至每平方呎 178.79 港元
2016 年 12 月 31 日為每平方呎 178.74 港元。
E>下半年撤換一名主要租客將會令商場其中一個主要入口的地舖暫時關閉，可
能對銷售和人流有所影響。
F>年下半年美食廣場將展開裝修工程，可為消費者帶來耳目一新的感覺。

收貨、今年全年看朗豪坊商場淨收益過7億

2 >資產重估，看看新聞也知到鷹君兄弟姊妹不和分家產
鷹君已打算賣走朗豪坊寫字樓，估值245-250億，也是旺角區內少有超甲級寫字樓。。。

有鑒於商業物業市道暢旺，信託管理人已委託第一太平戴維斯（香港）有限公司研究出售本信託所持的朗豪坊辦公樓權益。計劃中的出售將可為本信託與其所有基金單位
持有人釋放物業的隱藏價值。

那我們看看最新會計估值 如下
2017 年上半年 2016 年上半年 變幅
投資物業公平值增加 3,962,708 1,334,490
融資成本  (166,972) (204,780)

最新估值 2017 年 6 月　
花園道三號 424億64　

朗豪坊
寫字樓 87億34
商場　190億20
總計　708億06

看來中期業績著墨在賣走朗豪坊寫字樓不多、要等其他2778的通告

3>負債
未償還借貸到期日概況
於 2019 年到期 44億25 29.8%
於 2021 年到期 58億00 39.1%
於 2022 年到期 6億43 4.3%
於 2023 年到期 29億98 (2) 20.2%
於 2024 年到期 2億00 1.3%
於 2025 年到期 7億75 5.2%
總計 148億41

資產抵押
於 2017 年 6 月 30 日，冠君產業信託旗下公平值為 425 億港元的物業已抵押作本信託
所獲授的銀行融資的擔保。只有花園道三號作為本信託銀行融資的抵押。

結論

收貨 (估計全年息$0.23元 現價$5.85 息率大約3.93%厘)
每股分派半年息 港元$0.1173 + 7.2% (去年$0.1094 )

由於地價估值的帶動每股盈利上升是意外的得益
每股盈利 港元$0.1970  53.7%  (去年$0.1282 )
基金單位淨值 $9.36  $8.72

表現那麼好、10月的中期又有10萬落袋、爽透
冠君(2778.HK)又收5萬息、朗廷(1270.HK)又收5萬息

坐定定等冠君賣走朗豪坊寫字樓減去一些負債收特別股息$1.5-2.5
想知特別股息怎算、請看回http://aska-flybird.blogspot.hk/2017/07/blog-post.html

除了鷹君已打算賣走朗豪坊寫字樓估值245-250億
原來鷹君已打算賣走花園道３號成交價起碼超過1000億元
朗豪坊商場則未有出售的計劃
<轉貼>
http://www.etnet.com.hk/www/tc/stocks/realtime/quote_news_detail.php?section=related&code=2778&newsid=ETN270815502
15/08/2017 17:14
冠君：朗豪坊寫字樓本周路演，所得資金用途考慮中包括派特息
　　《經濟通通訊社１５日專訊》冠君產業信託（０２７７８）公布中期業績。冠君上月已委託代理，以全球招標形式出售旺角朗豪坊寫字樓，行政總裁及投資總監王家琦於中期業績記者會表示，代理於本星期為出售項目進行路演，於內地聯絡潛在買家，但她指，目前不便回應市場反應。
　　她預期逾２００億元成交價或用作獨資做項目發展，又不排除會以合資形式與其他企業發展項目，亦有可能派發特別股息。
　　被問及為何選擇出售朗豪坊寫字樓而非其他項目？王氏回應，若將花園道３號項目分拆出售，相信成交價起碼超過１０００億元，未必能夠找到買家，而朗豪坊商場則是已經經營十多年的品牌，因此未有出售的計劃。她續稱，出售事項目前仍會以寫字樓為主。
　　此外，王氏表示，一直有關注很多項目，但由於香港市場中，項目的回報率較低，未能找到合適的收購項目。
　　她又指，若內地及環球市場有優質的項目，亦不排除會有興趣，不過會較希望選擇香港本地的項目作收購，因有「地頭蟲」優勢。